Осторожно, дети: сделки с недвижимостью

В том, что касается прав детей в области сделок с недвижимостью, наше государство проявило недюжинное рвение, составив основные положения Законодательства так, чтобы ни в коем случае не ущемить и не обидеть такой юный и такой незащищенный слой населения страны. Так что если вы собираетесь продать или купить квартиру с участием своих несовершеннолетних детей, рекомендуем внимательно изучить все пункты и статьи Жилищного кодекса РФ. Основные же мы обсудим в этом материале.
Продать недвижимость в которой ребенок зарегистрирован

Если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован по месту жительства в приватизированной квартире, но при этом долей на право собственности в ней не наделен, вы можете совершить сделку без разрешения органов опеки и попечительства. Единственное, что вам придется сделать — выписать ребенка из этой квартиры, а вот тут уже могут начаться сложности. В отличие от совершеннолетнего гражданина, который может жить без постоянной регистрации до покупки нового объекта недвижимости, ребенок должен быть снят с учета и поставлен на учет по новому адресу одномоментно, то есть «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя. Если на покупку жилья вам требуется время, можно зарегистрировать малыша по месту жительства другого родителя или вообще по другому адресу у родных или друзей, но только вместе с мамой или папой. Не забудьте о том, что и на новом месте жительства вместе с ребенком обязательно должен быть прописан один из родителей.

Продать недвижимость, которой ребенок владеет

Чтобы продать квартиру, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля на праве собственности, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Это же касается и других сделок с недвижимостью − обмена или дарения. Внимание: получить разрешение органов опеки необходимо до заключения договора купли-продажи, мены или дарения. В соответствии со статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние дети делятся на малолетних (возраст которых еще не достиг 14 лет) и несовершеннолетних (в возрасте от 14 до 18 лет).

От имени малолетнего ребенка сделки всегда совершают его родители (или другие законные представители). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет чуть более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д., однако все эти действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей.

Итак, если квартира или ее доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку от 14 до 18 лет на праве собственности, то для совершения сделки необходимо одобрение родителей. Родители, в свою очередь, должны получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Для совершения сделки с квартирой от имени несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет родителям необходимо также получить письменное согласие органа опеки и попечительства.

Необходимые документы:

Для того чтобы получить такое разрешение на совершение сделки купли-продажи недвижимости, где доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, родителям следует обратиться в органы опеки и попечительства с комплектом следующих документов:

  • Запрос нотариуса о совершении сделки (в случае, если сделка удостоверяется нотариально).
  • Копии паспортов обоих родителей.
  • Копия свидетельства о расторжении брака (если брак расторгнут).
  • Копия свидетельства о рождении ребенка.
  • Копия паспорта ребенка, если он достиг 14-летнего возраста.
  • Копия лицевого счета с места регистрации ребенка.
  • Копии технических паспортов на продаваемый и приобретаемый объекты.
  • Копии правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности, договор мены, купли-продажи, дарения и т. п.) на все квартиры, участвующие в сделке.
  • Справки БТИ об инвентаризационной стоимости, экспликация, поэтажный план (на все квартиры, участвующие в сделке).
  • Выписка из домовой книги − оригинал (на все квартиры, участвующие в сделке).
  • Заявления родителей.
  • Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам (на все квартиры, участвующие в сделке).

В отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями.

Это важно!
Заявления обычно пишутся по установленной форме в отделе опеки и попечительства собственноручно обоими родителями (если одного из родителей нет, представляются документы, подтверждающие его отсутствие: копия свидетельства о смерти, копия книжки матери-одиночки и т. д.), а также ребенком, если он достиг 14-летнего возраста. Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.
Что будут проверять органы опеки?

Для того, чтобы защитить своего несовершеннолетнего подопечного, органы опеки должны проверить, не будут ли ущемлены права ребенка при продаже квартиры, а именно:

  • Не ухудшены ли будут жилищные условия ребенка (не уменьшится ли площадь квартиры)
  • Не ухудшено ли будет его имущественное положение
  • Не ухудшена ли будет окружающая среда (проверят инфраструктуру района, близость образовательных учреждений и возможность оказания медицинской помощи)
Это важно!
Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.
Нестандартные ситуации

Сделка по отчуждению и приобретению квартиры должна быть одновременной, с совместной регистрацией обоих договоров на продаваемый и покупаемый объекты. Существует лишь несколько исключений из этого правила:

  1. В случае, когда семья продает квартиру, в которой у несовершеннолетнего ребенка есть доля на праве собственности, с целью выезда на постоянное место жительства за границу, органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов из ОВИРа. Скорее всего, родителям будет поставлено условие: перевести на счет несовершеннолетнего денежные средства за его долю в продаваемом жилом помещении. В дальнейшем эти средства можно будет использовать с разрешения органа опеки и попечительства для приобретения жилья в собственность ребенка.
  2. В случае, если планируется переезд в другой город, т. е. старая квартира продается, а новое жилье будет приобретаться уже в другом городе, органы опеки и попечительства при выдаче разрешения на сделку также потребуют перечислить денежные средства за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего ребенка. Причем для родителей будет установлен определенный срок, в который они будут обязаны приобрести жилье на новом месте. Иначе орган опеки и попечительства будет вынужден оспорить сделку с продажей квартиры.
  3. Если квартира покупается в строящемся доме, получить согласие органов опеки и попечительства сложнее, но тоже реально. Основное требование – достаточно высокая степень готовности новостройки. Но, перед тем как подписывать договор купли-продажи старой квартиры, нужно будет заключить договор долевого участия с застройщиком. При этом на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован − например, у родственников.

Если ваша ситуация нестандартная, не стоит сразу ожидать отказа. Общение с органами опеки должно стать диалогом, в котором обе стороны ищут компромисс − наилучшее решение для ребенка.

интересное в сети