Какие ограничения накладывает на квартиру материнский капитал, можно ли продать квартиру купленную за счет маткапитала, можно ли сдать квартиру купленную на маткапитал, как выделить доли в квартире детям
Фото
evgenyatamanenko / iStock / Getty Images

Валерия вложилась в недвижимость еще до беременности. Свое жилье у нее было, но решила купить другую квартиру в строящемся доме — на всякий случай.

«Продам потом или буду сдавать», — решила Валерия и взяла ипотеку. А когда родила ребенка, часть кредита оплатила материнским капиталом. Вот только недавно молодая мама где-то услышала, что сдавать такую квартиру она не сможет. Да и продать ее будет проблематично. Так ли это, узнали у экспертов.

Анна Таволжанская

Анна Таволжанская

нотариус

Ирина Орлова

Ирина Орлова

юрист, руководитель юридического отдела юридического центра «Мегаполис Групп» Ирина Орлова

Дмитрий Алексеев

Дмитрий Алексеев

руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости

Сергей Агапов

Сергей Агапов

адвокат, член Адвокатской палаты Московской области

«Если говорить об ограничениях, подлежащих государственной регистрации, то таких ограничений у квартиры, купленной с использованием материнского (семейного) капитала (далее — МСК) нет. Росреестр не регистрирует в отношении такой квартиры какие-либо ограничения или обременения, — рассказывает нотариус Анна Таволжанская.

Но с правовой точки зрения, такая квартира бывает обременена некоторыми обязательствами. Это происходит, когда изначально в покупке квартиры участвовали не все члены семьи владельца сертификата. То есть, когда квартира куплена только на имя владельца сертификата и/или его супруга.

В таком случае собственник квартиры обязан оформить жилое помещение в общую собственность. И для исполнения этого обязательства существует определенный срок.

Например, квартиру изначально купили на имя владельца сертификата с использованием ипотеки, а маткапиталом уплатили первоначальный взнос или частично погасили кредит. В таком случае, в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки собственник обязан заключить с членами семьи соглашение. В нем нужно прописать, что второй супруг и дети будут наделены долями в праве собственности на квартиру. Без исполнения этого обязательства продажа такой квартиры невозможна».

«Получатель материнского капитала обязан выделить в купленном жилье доли всем членам семьи. Размер долей — на усмотрение семьи. Но, как правило, доли выделяются поровну», — говорит юрист Ирина Орлова. 

Можно ли сдавать квартиру, купленную на маткапитал

В данном вопросе мнения экспертов разделились.

«Если родители решают сдать квартиру, купленную на маткапитал, это считается заведомо нецелевым использованием субсидии», — комментирует эксперт Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.

Другие специалисты считают, что квартиру сдать можно, но не без оговорок.

«Закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду (найм) квартиры, приобретенной с использованием средств МСК, — говорит нотариус Анна Таволжанская. — Однако если право собственности на эту квартиру (или долю квартиры) зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей, то для заключения такой сделки необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства».

«Любые сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, в том числе и сдача в аренду, совершаются по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ), — говорит адвокат Сергей Агапов. — Чтобы родители могли совершить сделку в отношении квартиры с „детской долей“, требуется получить предварительное согласие органа опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ)».

Адвокат подчеркнул, что своевольно распоряжаться деньгами, заработанными с аренды квартиры, не получится.

«Закон требует, чтобы средства (пропорционально доле ребенка), полученные при сдаче квартиры, были использованы родителями в интересах ребенка», — предупреждает Сергей Агапов.

Обязательно ли прописываться в квартире, купленной на маткапитал

«Человек прописывается по месту своего постоянного проживания. Если владельцы недвижимости, купленной на МСК, живут в другом месте, то там они и должны быть зарегистрированы. Обязанности зарегистрироваться именно в квартире, купленной за счет средств МСК, у них нет», — уверяет Анна Таволжанская.

На каких условиях можно продать квартиру, купленную на средства маткапитала

Сложно ли продать недвижимость, которую покупали на средства маткапитала? Юрист Ирина Олова рассказывает пошаговую инструкцию.

  1. Погасите ипотеку на квартиру, если она оформлялась.

  2. Снимите залог, если он был оформлен при ипотеке.

  3. Выделите доли членам семьи (детям, мужу и жене).

  4. Получите согласие опеки детей, если дети несовершеннолетние.

«Все указанные действия должны подтверждаться документами», — подчеркивает юрист.

ипотека, ипотека 2021, банки ипотека, квартира в ипотеку, какая ипотека, снизить платежи по ипотеке, рефинансирование ипотеки, первоначальный взнос, квартира покупка
Фото
Getty Images

Важный момент: продавая недвижимость, купленную на маткапитал, нужно позаботится, чтобы дети не остались без жилья.

«При продаже квартиры родители должны доказать, что интересы несовершеннолетних детей-собственников не нарушены, — уточняет Дмитрий Алексеев. — Для этого нужно обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить соответствующее разрешение. Как правило, необходимо доказать намерение купить новую жилплощадь. 

Учтите, что детские доли при приобретении нового жилья должны быть такими же, как в продаваемой квартире, либо больше. Уменьшать доли разрешат только при значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания

Если же дети уже достигли совершеннолетия, потребуется только нотариально заверенное согласие в письменном виде».

Можно ли продать квартиру после развода, а деньги поделить

«Поделить деньги от продажи жилья можно. Но, чтобы это сделать, нужно обеспечить долями детей в другом жилье. Размер долей при этом должен быть не меньше, чем в продаваемой квартире. В противном случае Пенсионный фонд может оспорить сделку и потребует вернуть материнский капитал», — предупреждает юрист Ирина Орлова.

«При разводе родителей квартира делится согласно долям, выделенным каждому члену семьи. Если квартира куплена только на деньги маткапитала, то собственность распределяется в равном соотношении между членами семьи. Если же часть суммы внесена одним из родителей, то делится только та часть, которая была оплачена маткапиталом, а оставшаяся остается в совместной собственности супругов», — говорит эксперт Дмитрий Алексеев.

«Но режим совместной собственности можно изменить, если был заключен брачный договор или супруги составили соглашение о разделе совместно нажитого имущества», — добавляет Анна Таволжанская.

Облагается ли налогом при продаже квартира, купленная за счет маткапитала

«Доход от продажи квартиры, приобретенной с использованием средств МСК, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по общим правилам. Если с момента выделения долей всем членам семьи прошло 5 лет или больше, то платить налог при продаже квартиры не нужно. В случае, когда эта недвижимость — единственное жилье собственников, срок составляет 3 года, — говорит Анна Таволжанская.

Если на квартиру были потраченные и собственные деньги, то при ее продаже супруги могут воспользоваться правом на налоговый вычет в размере этих средств».

«Сумма НДФЛ рассчитывается от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и той ценой, по которой она был продана, — уточняет Дмитрий Алексеев.

Раньше при сделках с использованием маткапитала возникали проблемы, так как изначально ее покупали родители, а детям выделялась доля в уже приобретенном жилье. И когда дело доходило до расчета налога, «детская» часть в сумме изначальных затрат на покупку не учитывалась. С 2017 года при расчете НДФЛ доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы родителей».