Своя собственная!

Есть ли смысл?

Многие люди, приватизируя свое жилье, не совсем представляют, какой груз ответственности на себя берут. В соответствии со ст. 1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-I (далее – Закон о приватизации) приватизацией жилья называется его безвозмездная передача в общую совместную или общую долевую собственность лицам, зарегистрированным на этой жилплощади, при условии, что они не использовали свое право на приватизацию ранее. Что дает приватизация жилья?

Самым главным и неоспоримым плюсом приватизации квартиры является то, что она переходит в собственность своего владельца. Вы можете по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться ею (продать, обменять, сдать внаем, подарить или оставить в наследство близким). Квартирой, предоставленной по социальному найму, вы распорядиться не сможете. Кроме того, вы можете использовать свою приватизированную квартиру в качестве залога для получения в банке потребительского кредита на покупку дорогостоящих товаров (автомобиля, дачи, другой квартиры и т. д.).

Важным условием для получения кредита является то, что в квартире, отдаваемой в залог, никто не должен быть зарегистрирован (особенно дети, не достигшие совершеннолетия). Но приватизация квартир имеет и некоторые отрицательные моменты. Как собственник будьте готовы нести дополнительные расходы на содержание вашей квартиры. Для сравнения: коммунальные услуги за пользование жильем по договору социального найма стоят дешевле. Более того, со временем планируется увеличение коммунальных платежей для собственников приватизированного жилья. И еще: если вы приватизируете комнату в коммунальной квартире или в квартире маленькой площади, вам будет крайне сложно в дальнейшем улучшить свои жилищные условия за счет государства.

Совместная или долевая?

Комната, квартира или дом, в котором проживает несколько человек, в большинстве случаев в порядке приватизации передаются гражданам в общую собственность. Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, имущество (в том числе недвижимое) может находиться в общей собственности (двух или нескольких лиц) с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Для нашего читателя уточняем, что долевая собственность – это собственность двух и более лиц с точным определением долей в имуществе каждого из собственников (например, квартира приватизирована и находится в долевой собственности у мамы, папы и ребенка – у ребенка в собственности находится доля в размере ½ квартиры, а у родителей – ­­по ½ у каждого). Размер долей определяется участниками долевой собственности самостоятельно.

Приватизация квартиры в общую совместную собственность возможна только при приватизации ее супругами, поскольку для супругов Семейным кодексом РФ установлен режим их совместной собственности, если договором (брачным контрактом) не установлено иное (ч. 1 ст. 34 СК РФ). Если квартиру приватизируют наряду с супругами иные лица (например, родственники, дети и т. д.), квартира может быть приватизирована только в общую долевую собственность.

При общей долевой собственности каждый участник приватизации по своему усмотрению может продать, подарить, завещать и т. п. свою часть приватизированного имущества. При этом он обязан соблюсти преимущественные права покупки своей доли другими собственниками, так как, согласно закону, «другие участники имеют преимущественное право покупки доли по отношению к другим покупателям» (ст. ст. 246, 250 ГК РФ).

При общей совместной собственности распоряжение квартирой осуществляется только по согласию всех участников (ст. 253 ГК РФ). Но в случае обращения взыскания кредитором на долю одного из супругов обязательно производится раздел их общего имущества на доли (ст. 38 СК РФ). Аналогичная ситуация имеет место при наследовании пережившим супругом имущества умершего супруга.

Своя доля

Многих волнует вопрос, насколько дети, ранее не участвовавшие в приватизации, при оформлении жилья в собственность получают долю автоматически? То есть, если они зарегистрированы в жилье, которое проходит процесс приватизации, оформить его в собственность без их участия нельзя? Отвечаем. Частью 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...» Данное положение следует применять с учетом ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Тем не менее не следует делать вывод об обязательном включении несовершеннолетних в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения. Несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе, но не обязаны стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

По данному вопросу дано разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.08.1993 № 8, где говорится о возможности отказа со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности на квартиру с согласия органов опеки и попечительства: «Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных органов». На практике органы опеки и попечительства в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних, как правило, настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

Одно право на всех

Еще один очень важный пункт соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками квартиры наравне со своими родителями (в случае общей долевой приватизации). Как известно, несовершеннолетние граждане не могут самостоятельно совершать сделки. Поэтому к сделкам законных представителей с имуществом малолетнего применяются те же правила, которые действуют в отношении опекунов при распоряжении имуществом подопечного. Так, законные представители НЕ ВПРАВЕ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО РАЗРЕШЕНИЯ органа опеки и попечительства совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества малолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих малолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества малолетнего (ст.ст. 28, 37 Гражданского кодекса РФ «Дееспособность малолетних», «Распоряжение имуществом подопечного»).

То есть, если вы вдруг решите продать свою приватизированную квартиру, в которой, помимо вас, прописаны несовершеннолетние дети, для начала вам будет необходимо обратиться в орган опеки и попечительства и представить убедительные доказательства того, что права ребенка от предстоящей сделки по продаже квартиры не будут нарушены. В обратном случае в совершении вами сделки за ребенка в части его доли на квартиру будет отказано.

Вопросы оплаты

Несовершеннолетний, проживающий вместе с родителями в результате приватизации занимаемого ими жилого помещения, становится участником общей собственности, т. е. приобретает статус собственника жилого помещения. Пунктом 5 ст. 60 Семейного кодекса РФ установлено, что в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. В свою очередь ст. 210 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что собственник несет бремя содержания имущества (в том числе жилого помещения), если иное не предусмотрено законом или договором. Данные обязанности в отношении такого имущества, как жилое помещение, связаны с необходимостью его поддержания в надлежащем состоянии (проведения текущего и капитального ремонта), уплатой предусмотренных законом налогов, внесением различного рода сборов и платежей в государственные и муниципальные фонды и т. д.

Согласно ст. ст. 154 и 155 ЖК РФ собственники жилых помещений несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги. Однако учитывая, что малолетний ребенок вряд ли в состоянии выполнить эту обязанность, обязанность нести эти расходы за несовершеннолетнего возлагаются на его родителей (опекунов, попечителей). Обязанность родителей содержать своих несовершеннолетних детей установлена Семейным кодексом РФ (см. ст.ст. 60, 80 СК РФ). Она возникает с рождением ребенка и прекращается по достижении им 18 лет. То есть, приватизировав квартиру в общую собственность, вы будете получать к оплате за коммунальные услуги несколько счетов – на себя и на ребенка. Оплачивать вы обязаны оба счета.