Защита от «эффекта Долиной»: 11 шагов для безопасной покупки квартиры у пенсионера

Приобретение жилья на вторичном рынке после нашумевшего дела Ларисы Долиной, запустившей целую серию исков по оспариванию договора купли-продажи квартиры, — это задача со звездочкой. Теперь каждая сделка нуждается в особой осторожности и тщательной юридической оценке рисков.

Опасности связаны в первую очередь с возможной подачей продавцом требования об оспаривании сделки на основании порока воли (термин, означающий, что продавец не понимает свои действия или находится под влиянием обмана со стороны третьих лиц). Как защититься? Рассказывает адвокат и эксперт по гражданскому и арбитражному процессуальному праву Ирина Зуй.

Чек-лист: 11 шагов для относительно безопасной покупки квартиры

Данный чек-лист создан для вашей безопасности и минимизирует угрозы оспаривания. Но важно понимать: полной юридической защиты от рисков, связанных с «эффектом Долиной», сейчас не существует.

Эти риски не связаны с возрастом продавца. Ошибочно полагать, что опасно покупать жилье именно у пенсионеров. В судах много дел по искам сорокалетних продавцов, якобы попавших под влияние мошенников и передавших этим неизвестным лицам все деньги, полученные от покупателя.

Шаг 1: первичный анализ возможного порока воли продавца

Покупателю важно понять, осознает ли продавец свои действия. Для начала просто пообщайтесь. Как ведет себя продавец? Четко ли отвечает на вопросы? Может ли объяснить причины продажи и планы по распоряжению деньгами? Спутанность мыслей или неадекватность — явный сигнал тревоги. Ваша задача — принять взвешенное решение. Помните, порок воли (временная неспособность понимать значение своих действий) не зависит от наличия психических заболеваний или постановки на учет в психоневрологическом диспансере.

Отсутствие порока воли в момент сделки можно зафиксировать единственным способом — освидетельствованием продавца врачом-психиатром непосредственно в день совершения сделки. Существуют психиатры, которые выезжают на подписание, подробно беседуют с продавцом и фиксируют его ответы на видео. Также можно обратиться в Институт имени Сербского для амбулаторного освидетельствования с выдачей письменного заключения, но крайне важно сделать это в день сделки.

Разумеется, наличие документа о психиатрическом освидетельствовании не исключает риски полностью, но существенно их минимизирует. Временный порок воли не тождественен недееспособности (которая устанавливается судом) и возможен, даже если человек не состоит на учете в ПНД.

Однако большинство судебных решений по таким искам выносится после проведения судебной психолого-психиатрической экспертизы. Наличие же документа об освидетельствовании в момент сделки квалифицированным психиатром служит серьезным доказательством отсутствия порока воли. Как показывает практика, при наличии такого документа судебная экспертиза, как правило, тоже делает вывод об отсутствии порока воли.

Шаг 2: совершение сделки у нотариуса

Сейчас закон не требует обязательной нотариальной формы сделки — ее можно заключить в простой письменной форме. Более того, нотариус не проверяет наличие порока воли, так как не обладает специальными познаниями в психиатрии.

Польза нотариального удостоверения сводится к тому, что нотариус вправе (но не обязан) записать сделку на видео, зафиксировав ответ продавца на вопрос, не находится ли он под влиянием третьих лиц. Тем не менее, если есть возможность оформить сделку нотариально, лишним это не будет.

Шаг 3: фиксация на видео

Попросите нотариуса вести видеофиксацию всего процесса. Если сделка оформляется в простой письменной форме, с явно выраженного согласия продавца ведите запись самостоятельно (запись без согласия в суде использовать нельзя).

Фиксируйте переговоры и сам процесс подписания. Особенно ценны кадры, где продавец ясно говорит о своем решении и отсутствии влияния со стороны. Разумеется, это не панацея, но в случае оспаривания сделки для формирования судебной позиции важен любой «кирпичик».

Шаг 4: безопасный расчет через аккредитив

Никаких ячеек! Современный и относительно безопасный способ расчета — использование банковского аккредитива, на который покупатель перечисляет деньги в полном объеме. Продавец получает доступ к аккредитиву только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Конечно, это тоже не панацея, но если вы проводили расчеты без аккредитива, то доказать факт получения продавцом денег может быть сложно.

Шаг 5: обязательный опрос родственников продавца и их присутствие на сделке

Лица, действующие под влиянием мошенников, часто боятся рассказать близким о продаже квартиры и перечислении денег третьим лицам. Если продавец не соглашается привести на сделку родственников, лучше отказаться от покупки. Во избежание обмана проверяйте документы, внимательно сличайте фото на паспорте с реальным человеком (были случаи кражи паспорта и присутствия на сделке неизвестного лица с ворованным паспортом близкого родственника продавца).

Задавайте как можно больше вопросов о причинах продажи, о том, где продавец планирует жить после продажи, о планах относительно вложения денег. Если вас что-то насторожило, откажитесь от сделки.

Шаг 6: подписание передаточного акта

Не игнорируйте эту бумагу. Подписывайте ее в день совершения сделки, а не после государственной регистрации. Немедленно вселяйтесь в квартиру. Помните, Лариса Долина отказалась выселяться из проданной квартиры. В акте укажите отсутствие взаимных претензий. Возможно, это вам поможет.

Шаг 7: страхование риска утраты права собственности (титула)

Настоятельно рекомендуется заключить договор страхования рисков утраты права собственности на квартиру с ведущей страховой компанией. Внимательно изучите правила страхования: является ли страховым случаем потеря права собственности в результате судебного процесса из-за порока воли продавца или мошенничества.

Проверьте, когда страховая компания обязана выплатить вам возмещение, и не является ли приостановление уголовного дела основанием для отказа. Тонкостей много, поэтому правила необходимо читать и анализировать.

Шаг 8: отказ от сделки с дисконтом свыше 7–10% от рыночной стоимости

Продавцы часто оспаривают сделки, доказывая, что продажа по заниженной цене подтверждает их нежелание продавать и влияние мошенников. Помните, если вы купили объект по заниженной цене, суд никогда не признает вас добросовестным покупателем. Никогда и ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь на возможную просьбу покупателя уменьшить в договоре цену продажи, а остаток передать по расписке.

Шаг 9: привлечение риэлтора и юриста

Их присутствие на сделке косвенно подтвердит вашу добросовестность при проверке. Необходимо заключить договор с юристом и риэлтором письменно, зафиксировать в нем вознаграждение этих специалистов. Потом эти документы вы сможете предъявить в суде как доказательство того, что вы сделали все от вас зависящее для проверки и исключения возможных рисков.

Шаг 10: отказ от скоропалительных сделок

В подобных схемах продавцы часто используют довод, что квартира была продана слишком быстро, и они не поняли, что сделали, так как были запуганы мошенниками.

Ведите переписку через мессенджеры, задавайте как можно больше вопросов о причинах продажи, о мотивах, о том, не находится ли продавец под влиянием третьих лиц, просите телефоны и копии паспортов родственников. Не просто проговаривайте это, а фиксируйте все письменно. Если продавец торопит вас и настаивает на быстрой сделке — откажитесь от покупки.

Шаг 11: не рассчитывайте на банк-кредитор в ипотеке

Банк-кредитор в ипотечных случаях не будет как-то особенно серьезно проверять вашего продавца и сам объект. Множество случаев, когда покупатели теряют квартиру по решению суда, но остаются с обязательствами по ипотечному кредиту.

Главные рекомендации от адвоката

Ваша цель — стать собственником окончательно и навсегда. Грамотная подготовка — лучшая гарантия спокойствия.