ипотека, ипотека 2021, банки ипотека, квартира в ипотеку, какая ипотека, снизить платежи по ипотеке, рефинансирование ипотеки, первоначальный взнос, квартира покупка
Фото
Getty Images

К середине 2021 года в России зафиксировали рекордное количество и размер выданных ипотечных кредитов за всю историю наблюдения. Процентные ставки снизились, поэтому российские семьи массово покупают готовые квартиры или строящееся жилье в кредит. Однако проценты за кредиты по-прежнему нужно платить. Как снизить затраты на ипотеку?

Андрей Мозоль

Эксперт по инвестициям в недвижимость

www.instagram.com/andrei_mozol/

Что влияет на расходы по ипотеке

Есть три ключевых показателя, от которых зависит не только на размер ежемесячного платежа, но и итоговая переплата по ипотеке.

  1. Размер первоначального взноса.

  2. Процентная ставка по кредиту.

  3. Срок кредита.

Как уменьшить переплату по кредиту

  • сделайте максимальный первоначальный взнос;

  • возьмите ипотеку с минимальной процентной ставкой;

  • оформите самый короткий срок ипотеки;

  • делайте досрочное погашение.

Но не забывайте, что ежемесячный платеж должен быть вам по карману.

Пример: молодая семья взяла в ипотеку квартиру за 3,5 млн рублей с первоначальным взносом 700 тысяч рублей. Срок кредита — 20 лет. Процентная ставка — 8,3% годовых. Способ выплаты — аннуитетные платежи. При этих условиях за весь срок ипотеки семья переплатит 2,95 млн рублей!

Как снизить расходы на ипотеку

1. Сделать рефинансирование

Чтобы снизить процентную ставку, можно воспользоваться рефинансированием ипотеки как в своем, так и «внешнем» банке. Зачастую это снижает ставку на 0,2-0,3% годовых. А в случае нашей семьи снизит итоговую переплату на 84-126 тысяч рублей.

  • выгодно рефинансировать ипотеку можно в вашем зарплатном банке;

  • при покупке строящегося жилья рефинансировать ипотеку возможно только в аккредитованных банках, список которых можно найти на сайте застройщика. У некоторых застройщиков есть «партнерские» программы с крупными банками, которые значительно снижают процентные ставки;

  • вам могут не одобрить рефинансирование под более выгодную ставку, если у вас плохая кредитная история. При этом кредитную историю «переписать» нельзя, ее можно лишь постепенно улучшить.

2. Перевести ипотеку в статус «семейная»

Действует для семей, в которых родился второй и последующий ребенок с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Ставка снижается до 5% годовых. В нашем случае это снизит переплату на 1,3 млн рублей.

3. Воспользоваться материнским капиталом

Маткапитал можно использовать в качестве досрочного погашения или первоначального взноса. Размер капитала определяется Законом и составляет 466 тысяч рублей (на 2-го и 3-го ребенка, родившихся до 31 декабря 2019 года и первого ребенка, родившегося после 1 января 2020 года) до 639 тысяч рублей (на 2-го и 3-го ребенка, родившихся после 1 января 2020 года).

В нашем примере при внесении маткапитала с первым ежемесячным платежом переплата снизится на 910 тысяч — 1,05 млн рублей (в зависимости от размера маткапитала).

ипотека, ипотека 2021, банки ипотека, квартира в ипотеку, какая ипотека, снизить платежи по ипотеке, рефинансирование ипотеки, первоначальный взнос, квартира покупка
Фото
Getty Images

4. Использовать налоговый вычет

Согласно налоговому кодексу каждый гражданин имеет право однократно получить имущественный налоговый вычет. Его размер составляет 13% от цены квартиры, но не более чем от 2 млн рублей. Соответственно максимальный вычет — 260 тысяч рублей. Кроме того, вычет можно сделать и за использование ипотечного кредита в размере до 130 тысяч рублей. Итого: суммарный вычет составляет 390 тысяч рублей.

В нашем примере при внесении дополнительных 390 тысяч рублей вместе с первым ежемесячным платежом переплата снизится на 820 тысяч рублей.

Получить вычет можно только при наличии доходов, которые облагаются налогом на доход физических лиц. Чтобы это узнать, запросите на работе справку по форме 2-НДФЛ, в которой в графе «удержанный налог» будет указана сумма, которую вы сможете вернуть. Право на возврат появляется после оформления вторичного жилья в собственность или подписания акта приема-передачи строящегося жилья после введения его в эксплуатацию.

5. Досрочно погашать за счет своих средств

Нет точной формулы для расчета сэкономленных средств, но нашей семейной паре каждый внесенный рубль сэкономит до 3 рублей переплаты, то есть внесли 57 тысяч рублей, а сэкономили 171 тысяч.

6. Не страховаться в банке

Многие банки «навязывают» страхование, которое является не обязательным при оформлении ипотеки. При этом не все знают, что можно воспользоваться любой страховой компанией, чьи услуги в разы дешевле. Это позволит сэкономить до 10 тысяч рублей в год.

Кроме того обязательным является только страхование жизни и здоровья, а банк часто предлагает застраховаться от потери работы и пр., но это не обязательно. Вы всегда можете отказаться от навязанной страховки в течение 14 дней, в так называемый «период охлаждения», и выбрать подходящую для вас страховую компанию.

Вы можете полностью отказаться от страховки, но в таком случае процентная ставка, скорее всего, увеличится, и переплата окажется больше экономии.

 7. Снизить ставку за комиссию

Например, банк предлагает заемщику снизить процентную ставку на 0,5% за 100 тысяч рублей. единоразовым платежом. В нашем случае экономия от этого составит более 450 тысяч рублей.

8. Сэкономить на оформлении и регистрации ипотеки

Некоторые банки предлагают скидку на процентную ставку на 0,5% за дистанционное оформление и электронную регистрацию. В нашем примере экономия составит более 200 тысяч рублей.

9. Взять ипотеку с дифференцированными платежами

По умолчанию любой банк предлагает кредит с аннуитетными, то есть равными платежами. Это действительно удобно, потому что платеж на весь срок кредита не изменяется, но мало кто знает, что это ведет к переплате. Если в нашем примере взять ипотеку с дифференцированными платежами, то переплата снизится с 2,95 до 2,33 млн рублей, то есть на 600 тысяч рублей.

Важно помнить, что в этом случае первая треть платежей будет выше, а оставшиеся платежи ниже, чем при аннуитетных платежах.

ипотека, ипотека 2021, банки ипотека, квартира в ипотеку, какая ипотека, снизить платежи по ипотеке, рефинансирование ипотеки, первоначальный взнос, квартира покупка
Фото
Getty Images

 10. Сделать максимальный первоначальный взнос

Увеличьте первоначальный взнос до максимально возможного. Помните, что каждый сразу вложенный рубль сэкономит до 3 рублей переплаты в будущем.

11. Сократить срок кредита

При досрочном погашении части ипотеки практически в каждом банке существует две опции: первая — сократить длительность кредита, снизить ежемесячный платеж. На первый взгляд и не определишь, что выгоднее. Давайте посчитаем. В нашем примере платеж составляет 23945,79 рублей ежемесячно. При внесении ежемесячно 1000 рублей дополнительно экономия составит 117 тысяч рублей, если мы снижаем платеж. И 325 тысяч рублей, если мы сокращаем срок кредита. Кроме того, платить ипотеку придется уже не 240 месяцев, а 218.

Данные правила универсальны и применимы практически под все виды ипотечного кредитования. Необходимо помнить, что в семье всегда должны быть сбережения на черный день хотя бы на три месяца. В нашем примере рекомендуется иметь не менее 75 тысяч рублей в запасе, которые пойдут на погашение ипотеки в случае, например, потери работы. Кстати, эти средства можно положить на депозитный счет в банке под проценты, чтобы они приносили хоть какие-то деньги, а не лежали просто так.