Новые правила получения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года

1 февраля 2026 года вступили в силу изменения в правилах получения семейной ипотеки. С этого дня действуют ограничения в получении кредита на жилье по льготным условиям, но некоторые правила остались без изменений. Parents рассказывает, что именно изменилось.

Кредит — только один на всю семью

В 2026 году наконец устранили несоответствие, которое, по мнению экспертов, следовало ограничить в самом начале введения семейной ипотеки. С 1 февраля супругам можно будет взять только один кредит на недвижимость на семью. При оформлении договора муж и жена должны выступать созаемщиками друг друга.

Это значит, что теперь семья не сможет взять сразу две льготных ипотеки — одну на мужа, другую — на жену. 4-5 лет назад, когда цены на квартиры были более привлекательными, такая практика была распространена. Некоторые эксперты по экономике недвижимости считают, что подобные лазейки в законе спровоцировали сильный спрос жилье, который в том числе привел к повышению цен.

«Нововведение позволит предотвратить злоупотребления со стороны заемщиков, которые брали второй ипотечный кредит не для улучшения жилищных условий, а для дальнейшей сдачи или выгодной продажи», — объяснил «Российской газете» сотрудник исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Исмаил Исмаилов.

При этом при разводе супруги могут сами решить, делить семейную ипотеку пополам или оформлять на одного из них.

Запрещены донорские сделки

Также с 1 февраля нельзя будет взять семейную ипотеку по так называемой донорской схеме. Имеется в виду система, когда кредит на жилье могла взять бездетная пара, не имеющая права на льготные проценты, если созаемщиком для них выступал совершеннолетний родственник, имеющий право на эту льготу (например, брат или сестра, у которых есть ребенок, рожденный в 2018 году и позже). Теперь эта схема запрещена.

Единственное условие, когда можно взять созаемщика, это случаи, когда семейная ипотека вам положена, но у вас не хватает для этого дохода. Тогда вы можете привлечь третье лицо, которое за вас поручится в материальном плане.

Новые правила рефинансирования комбинированной ипотеки

По новым правилам при рефинансировании ипотеки банки будут пересматривать только рыночную часть кредита, а льготную под 6 % будут оставлять без изменений. Напомним, раньше семья могла пересмотреть в банке только общую стоимость выплат по кредиту.

Комбинированная ипотека — довольно распространенное явление в случаях, когда сумма льготной ипотеки ограничена, и остальную сумму сверх лимита семья брала на рыночных условиях, например под 12 или 17 %.

Раньше при необходимости рефинансирования (когда необходимо было взять новый кредит, чтобы погасить старый) условия выплаты старого кредита пересматривались целиком по рыночным условиям. Так семья могла потерять льготу 6 %. Теперь банки обязаны при рефинансировании предоставлять две справки с новым графиком платежей — отдельно по льготной части и отдельно по рыночной части.

Ставка при рефинансировании рыночной части будет определяться с учетом ключевой ставки Банка России и стоимости фондирования банка.

Регистрация детей должна совпадать с регистрацией родителей

Раньше на этом пункте не делали акцент, теперь это условие стало обязательным. Чтобы взять льготную семейную ипотеку, необходимо, чтобы заемщики и созаемщики были прописаны по одному адресу с ребенком или детьми.

Это условие особенно важно в случае, если ипотеку берет один из родителей, которые находятся в разводе. Тогда льготную ипотеку под 6 % дадут только тому родителю, который проживает с ребенком.

Что останется без изменений

По-прежнему ставка по льготе для семей с детьми будет 6 %. Она распространена на все семьи, у кого есть ребенок до 7 лет, либо в семье есть ребенок с инвалидностью, либо двое и больше детей до 18 лет.

У вас все еще остается возможность взять вторую семейную ипотеку под 6 %, если вы уже погасили предыдущую, взятую после 23 декабря 2023 года. Также у вас должен за этот период родиться еще один ребенок. Но если семейная ипотека была взята до 23 декабря 2023 года, рождение еще одного ребенка не требуется.