«В 2013 году я купила квартиру с использованием материнского капитала. Пять лет назад обременение сняла, но про то, что детям нужно было выделить доли в этом жилье, не знала, никто не сказал, что это является обязательством. Сейчас хочу квартиру продать. По документам выходит, что я одна являюсь ее собственником. Дети взрослые: одному 22 года, другому 15 лет. Могу ли я продать квартиру, не указывая, что использовала маткапитал?» Ника, 44 года
Как правило, обременение с квартиры снимается тогда, когда покупатель полностью расплатился с продавцом или другими третьими лицами. Например, жилплощадь бралась в ипотеку, а потом вся задолженность была погашена с помощью средств материнского капитала.
Та часть квартиры, которая куплена за счет материнского капитала, делится между всеми членами семьи. Они все становятся собственниками, в том числе несовершеннолетние и совершеннолетнее дети. Они становятся такими же собственниками, как и родители. Но на практике их доли значительно меньше. Если жилье покупается через договор купли-продажи, то выделить долю необходимо сразу же. Если в ипотеку, — то после погашения кредита.
При продаже жилья, купленного с использованием маткапитала, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если детям выделена доля в другом жилом помещении, которое не хуже продаваемого. Если детям есть 18 лет, то необходимо уже их согласие как сособственников.
Что касается вопроса читательницы, то, как мне кажется, не стоит продавать квартиру без выделения долей детям и без получения согласия органов опеки и попечительства. Договор купли-продажи могут признать недействительным, а покупатель вправе потребовать еще и выплаты компенсации за срыв сделки.
Или можно выделить доли сейчас, перед продажей, для этого надо подать заявление в Росреестр.
При продаже квартиры, купленной на средства маткапитала, без выделенных долей, возникнет риск последующего оспаривания сделки по иску прокурора или органа опеки, так как права детей, не получивших доли в квартире, явно нарушены. Другими словами, если мать продала жилье, то дети могут обратиться в суд, чтобы оспорить решение. Но чаще это делает прокуратура или орган опеки.
Нужно сказать, в любой сделке у покупателя квартиры есть риск получить иск в пользу детей, которым в свое время не выделили доли. Поэтому нужно смотреть, есть ли у продавца дети, как их возраст соотносится с моментом приобретения квартиры. Если появились основания предполагать, что использовался маткапитал, то просим у продавца справку из ПФ РФ об использовании средств маткапитала. Она все прояснит.
